Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà lại

Ngày hỏi:21/06/2015

Kính hỏi Luật sư trong trường hợp sau, hợp đồng thuê lại nhà có vô hiệu theo pháp luật Việt Nam hay không? Tôi đang kinh doanh tại Việt Nam, muốn mua lại toan bộ máy móc thiết bị của đối thủ cạnh tranh và đối thủ này đã đồng ý bán. Hiện tại đối thủ đang thuê nhà để kinh doanh và tôi cũng muốn thuê luôn địa điểm này. Sẽ không có vấn đề gì thắc mắc nếu tôi có thể ký hợp đồng trực tiếp với chủ nhà. Tuy nhiên, theo đối thủ nói chủ nhà đã đồng ý cho một người khác thuê để kinh doanh dịch vụ khác nếu đối thủ của tôi nghỉ kinh doanh. Chúng tôi đã nghĩ ra cách như sau: đối thủ của tôi sẽ tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê nhà với chủ nhà, sau đó đối thủ sẽ ký hợp đồng cho tôi thuê lại nhà đó. Tất nhiên, trong hợp đồng giữa đối thủ với chủ nhà sẽ không có điều khoản được phép cho thuê lại. Đồng thời, nhiều khả năng hợp đông sẽ không có điều khoản cấm cho thuê lại vì nó khá đơn giản và không thể lường được tình huống này. Như vậy, khi hợp đồng không điều chỉnh hành vi cho thuê lại, pháp luật có phán xét hợp đồng cho thuê lại là vô hiệu hay không. Tôi nghĩ rằng hợp đồng cho thuê chỉ trao cho đối thủ của tôi sử dụng. Vì nó không có điều khoản trao luôn quyền định đoạt nên đối thủ của tôi không cho thuê lại được. Nhưng nếu đó là vấn đề cơ bản của pháp luật, tại sao hợp đồng thuê nhà giữa tôi và 1 trường đại học ở bên Anh lại phải quy định rõ rằng người đi thuê không được phép cho thuê lại. Việc quy định như vậy chẳng phải là thừa hay sao (không kể chức năng giáo dục hành vi cho sinh viên thuê nhà). Mong luật sư giải đáp!

    • Chào bạn!

      1. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Hợp đồng thuê nhà ở như sau:

      " Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

      Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

      Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

      Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

      1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

      2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

      3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

      Điều 494. Quyền của bên cho thuê nhà ở

      Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:

      1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

      2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này;

      3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;

      4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng.

      Điều 495. Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

      Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

      1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận;

      2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;

      3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

      4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

      5. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận.

      Điều 496. Quyền của bên thuê nhà ở

      Bên thuê nhà có các quyền sau đây:

      1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

      2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

      3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

      4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

      5. Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.

      6. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này.

      Điều 497. Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở

      Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê.

      Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

      1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

      a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

      b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

      c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

      d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

      đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

      e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

      2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

      a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

      b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.

      c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

      3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

      Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

      Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

      1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

      2. Nhà cho thuê không còn;

      3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

      4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

      Điều [Điểm neo] 500. Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

      Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là thuê nhà ở.".

      Như vậy, theo quy định trên nếu chủ nhà đồng ý cho bên thuê nhà có quyền cho thuê lại thì bên thuê có quyền ký hợp đồng cho thuê lại với thời gian, điều kiện quy định tại hợp đồng ban đầu.

      2. Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực pháp luật nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật sau đây:

      " Điều [Điểm neo] 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

      1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

      a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

      b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

      c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

      2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

      Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

      Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu."


    Nguồn:

    Theo Dân Luật
    Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
    Ý kiến bạn đọc
    CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA TÌNH HUỐNG NÀY
    THÔNG TIN NGƯỜI TRẢ LỜI
    Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn