Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng không?

Ngày hỏi:28/11/2016

Thưa Luật sư, em có vấn đề cần tham khảo ý kiến của Luật sư, mong Luật sư giải đáp giúp em với ạ. Công ty em có chức năng kinh doanh bất động sản, vào năm 2015 công ty em có mua lại 5 tầng căn hộ của một chủ đầu tư khác để phân phối lại cho khách hàng, công ty em và khách hàng đã ký từng Hợp Đồng đặt cọc đối với các căn hộ này. Hình thức Hợp đồng lúc công ty em mua 5 tầng căn hộ nêu trên từ chủ đầu tư là Hợp Đồng hợp tác đầu tư, bên em sẽ đặt cọc tiền để được phép phân phối 5 tầng căn hộ đến các tổ chức cá nhân. Hai bên cam kết khi dự án đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán thì Hai Bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán với căn hộ nêu trên và Hợp đồng hợp tác đầu tư này sẽ hết hiệu lực thi hành đối với Hai Bên, Nay dự án đã đủ Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư bảo chỉ ký kết Hợp đồng mua bán chung với tất cả các căn hộ trên, đính kèm là phụ lục danh mục căn hộ và giá bán tổng của 5 tầng căn hộ này (sẽ ghi rõ điện tích và giá bán của từng căn trong phụ lục), sau đó bên em sẽ dùng Hợp đồng mua bán và các phụ lục đó để chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng. Luật sư cho em hỏi, làm theo hướng của chủ đầu tư thì có đúng pháp luật không ạ, hay Hai Bên phải ký Hợp đồng mua bán đối với từng căn hộ, trên cơ sở đó công ty em sẽ chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho khách hàng. Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa công ty em với khách hàng có phải đi công chứng không, vì công ty em có chức năng kinh doanh bất động sản ạ. Em cảm ơn Luật sự.

    • Công ty bạn có chức năng kinh doanh bất động sản. Năm 2015, công ty bạn có mua lại 5 tầng căn hộ của một chủ đầu tư khác để phân phối lại cho khách hàng, công ty bạn và khách hàng đã ký từng Hợp Đồng đặt cọc đối với các căn hộ này.

      Hình thức Hợp đồng lúc công ty mua 5 tầng căn hộ nêu trên từ chủ đầu tư là Hợp Đồng hợp tác đầu tư, bên bạn đặt cọc tiền để được phép phân phối 5 tầng căn hộ đến các tổ chức cá nhân. Hai bên cam kết khi dự án đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán thì Hai Bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán với căn hộ nêu trên và Hợp đồng hợp tác đầu tư này sẽ hết hiệu lực thi hành đối với Hai Bên, Nay dự án đã đủ Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư chỉ ký kết Hợp đồng mua bán chung với tất cả các căn hộ trên, đính kèm là phụ lục danh mục căn hộ và giá bán tổng của 5 tầng căn hộ này (sẽ ghi rõ điện tích và giá bán của từng căn trong phụ lục), sau đó bên bạn sẽ dùng Hợp đồng mua bán và các phụ lục đó để chuyển nhượng lại Hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng.

      Căn cứ Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 quy định “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tương tự như quy định của Bộ luật dân sự 2005 Luật Nhà ở cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo quy định trừ một số trường hợp. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 3 Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản, việc công chứng chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng của hợp đồng kinh doanh Bất Động Sản cho nên phải tuân thủ các quy định của hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung. Ngoài ra khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh Bất Động Sản.

      Như vậy, tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải lập thành văn bản. Tuy nhiên khác với đa số hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn việc công chứng chứng thực là bắt buộc thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc, các bên được tự do thỏa thuận công chứng và chứng thực hợp đồng, hiệu lực hợp đồng không phụ thuộc vào việc có công chứng, chứng thực hay không. Do đó, làm theo hướng của chủ đầu tư là phù hợp với quy định ở trên nên công ty bạn sẽ chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho khách hàng. Tóm lại, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.


    Nguồn:

    Theo Dân Luật
    Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
    Ý kiến bạn đọc
    CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA TÌNH HUỐNG NÀY
    Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn