Mua bán căn hộ chung cư theo Nghị định 71

Ngày hỏi:15/12/2010
Kính gửi các anh/chị Luật sư, Em là công ty có chức năng kinh doanh Bất động sản. Bên em có góp vốn với chủ đầu tư để được phân chia sản phẩm là 100 căn hộ, (bên em góp vốn trước khi Nghị định 71 có hiệu lực) và bên em góp vốn bằng việc thi công cho bên chủ đầu tư, thanh toán góp vốn theo tiến độ thi công. Hiện nay dự án đã xong móng, thì theo quy định tại điều 60 nghị định 71 và k3 điều 20 của thông tư 16 thì bên em được quyền bán nhà khi đã ký HĐ mua bán với chủ đầu tư và đã mua qua sàn? Như vậy có 2 trường hợp: 1.  công ty em sẽ được làm Hợp đồng mua bán trực tiếp với khách hàng thì sau này khi nhà xây xong thì sẽ làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thế nào ? theo thông tư 16 ko quy định cụ thể việc này đối với nhà đầu tư thứ phát như cty em 2. Công ty em sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán với khách hàng, vậy sau khi ký phải có sự xác nhận của chủ đầu tư, vậy khi đó chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với bên em, và trực tiếp giao dịch với khách hàng bên cty em, như vậy những đợt sau bên em sẽ ko chủ động thu tiền của khách hàng được , như thế bên em ko ghi nhận được doanh thu Như tinh thần của nghị định 71 và thông tư 16 thì em hiểu là Công ty em được bán nhà khi đã ký HĐ mua bán với chủ đầu tư (Sau khi đã có móng) Nhưng hiện nay 1 số doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thấy vướng mắc nên làm công văn lên xin hướng dẫn trên cục Quản lý nhà và thị trường BĐS hok trả lời công văn rằng : Các doanh nghiệp Kinh doanh BĐS khi mua nhà qua sàn thì chỉ được chuyển nhượng HĐ mua bán, hoặc bán nhà khi đã thanh toán hết tiền cho chgủ đầu tư , nếu như thế em thấy công văn trái với quy định của nghị định 71 và thông tư 16 Các anh/chị tư vấn giúp em : 1. Làm thế nào bên em được ký HĐ với khách hàng và thu được tiền của khách hàng theo tiến độ mà đúng với quy định của pháp luật 2.Trong trường hợp nếu không làm HĐ được thì có cách nào bên em bán được cho khách hàng mà ghi nhận được doanh thu (có nghĩa bên em có hoá đơn xuất ra) Em xin chân thành cảm ơn những ý kiến tư vấn của các anh chị!

    Nội dung này được Luật sư Nguyễn Yến Vi tư vấn như sau:

    • Kính gửi Luật sư !

      Công ty em có chức năng kinh doanh Bất động sản đã thi công cho 1 đối tác (chủ đầu tư 1 dự án) 1 toà nhà, và trong HĐ thi công thì hai bên thoả thuận bên em sẽ được nhận khoảng 100 căn hộ đối trừ việc thi công theo tiến độ

      Hiện nay Toà nhà đó đã hoàn thành xong phần móng , chủ đầu tư đang tiến hành việc ký kết Hợp đồng mua bán 100 căn hộ đó với cty em

      Theo quy định tại k3, điều 20 Thông tư số 16 thì Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bên em là Doanh nghiệp Kinh doanh Bất Động Sản) đã mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (trường hợp này coi như bên em là bên mua bán nhà ở qua sàn , chứ không phải bên em là 1 bên góp vốn và nhận đc sản phẩm là nhà) mà bán lại nhà ở đó thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

      Doanh nghiệp phải thực hiện bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư này và pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư).

      Theo như quy định trên thì em hiểu là Bên cty em sau khi có HĐ mua bán đã ký với chủ đầu tư thì sẽ tiến hành ký HĐ chuyển nhượng HĐ mua bán căn hộ chung cư với khách hàng, nhưng vấn đề đặt ra là trong HĐ chuyển nhượng HĐ mua bán trên thì khi bên em làm HĐ này phải có sự xác nhận của chủ đầu tư,

      Vậy khi chủ đầu tư xác nhận thì chấm dứt giao dịch với bên em, và trực tiếp giao dịch với khách hàng bên em, vậy bên em sẽ không thu được tiền khách hàng theo các đợt và bên em không hạch toán đc doanh thu, vì doanh thu dựa trên hoá đơn bên em xuất ra cho khách hàng.

      Mà còn vấn đề nữa trong điều 20 thông tư 16 quy định thì ko quy định cụ thể là DN Bất Động Sản đc bán nhà (theo nhiều người hiểu là bán nhà có nghĩa là HĐ mua bán chứ ko phải HĐ chuyển nhượng như trường hợp với cá nhân) sau khi có HĐ mua bán chứ ko quy định tiến độ nộp tiền đến đâu

      Nhưng hiện nay 1 số Dn gặp trường hợp tương tự như cty em có công văn gửi lên Bộ XD thì trên bộ trả lời bắt buộc Doanh nghiệp có chức năng KD BĐS phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền hết trong HĐ mua bán (có nghĩ đã xong nhà) với chủ đầu tư thì mới đc chuyển nhượng HĐ mua bán đó cho khách hàng.

      Như quy định như thế thì em hiểu trái với Nghị định 71 và thông tư 16. Anh/chị Luật sư tư vấn giúp em:

      1. Sau khi ký HĐ mua bán căn hộ với chủ đầu tư (mới xong móng) thì công ty em có quyền ký trực tiếp HĐ mua bán với khách hàng ko ? và thủ tục làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng của bên em sẽ như thế nào ?

      2. Bên công ty em nếu làm Hợp đồng chuyển nhượng HĐ mua bán cho khách hàng thì bên em có quyền thu hết tiền các đợt theo tiến độ rồi bên em mới xin xác nhận của chủ đầu tư có được ko ?
      Anh/Chị luật sư xem xét tư vấn giúp em, em chân thành cảm ơn rất nhiều.....


    Nguồn:

    Theo Dân Luật
    Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
    Ý kiến bạn đọc
    CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA TÌNH HUỐNG NÀY
    Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn