Quy định về việc đăng ký biến động khi đăng ký cho thuê, thuê lại đất

Ngày hỏi:07/11/2016

Tôi có một vấn đề thắc mắc về Luật đất đai 2013 (phần liên quan việc cho thuê), xin giải đáp: Tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất Đai 2013, có nêu: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Đọc quy định trên tôi hiểu là mọi trường hợp cho thuê đất, bao gồm cả tài sản gắn liền với đất đều phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, trong phần quy định các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, tại điểm đ Khoản 1 điều 17 Thông tư 23 quy định: “Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất”, và tại điểm b Khoản 2 Điều 20 của Thông tư 23 cũng quy định sử dụng Trang bổ sung Giấy chứng nhận để xác nhận thay đổi đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đọc hướng dẫn tại Thông tư 23 tôi lại hiểu không phải mọi trường hợp cho thuê đất đều phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động, mà chỉ có các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động. Như vậy Luật và Thông tư có mâu thuẩn không? Hay chủ ý của Nhà nước là chỉ yêu cầu quản lý sự biến động cho thuê đối với các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng nêu trên, còn các đối tượng khác (như cho thuê nhà riêng lẻ, …) nhà nước không cần thiết phải quản lý biến động vì có quá nhiều phát sinh và cũng để tránh phiền hà người dân, giảm thiểu thủ tục hành chính nên Bộ TN&MT không có hướng dẫn chi tiết về việc này, nghĩa là trước mắt người dân có nhà cho thuê không phải làm thủ tục đăng ký biến động? Không biết nhận thức nào mới đúng, mong giúp đỡ.

Nội dung này được Sở Tài nguyên và Môi trường Hòa Bình tư vấn như sau:

  • Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

    “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

    2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

    ....

    4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất"

    Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định: “ Các trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

    .... đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất..."

    Điểm b khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/ TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định các trường hợp biến động ghi vào Trang bổ sung Giấy chứng nhận trong đó có trường hợp “cho thuê, thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, , khu công nghệ cao, khu kinh tế;”

    Như vậy, căn cứ vào Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp biến động đều phải đăng ký biến động theo quy định; điểm đ Điều 17 và điểm b Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định cụ thể về việc xác nhận khi đăng ký biến động khi đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất đối với doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, , khu công nghệ cao, khu kinh tế. Luật Đất đai và Thông tư hướng dẫn không mâu thuẫn với nhau.


Nguồn:

THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
Ý kiến bạn đọc
ĐANG PHÂN TÍCH CĂN CỨ PHÁP LÝ
  • đang phân tích....
Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn