Tách - hợp thửa đất

Ngày hỏi:10/07/2014
Xin chào Luật sư:   Tôi xin hỏi 03 nội dung sau: 1/ Năm 2006 tôi có mua lô đất DT 5*19m được phân lô từ thửa lớn thuộc đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư ở Thủ Đức, TPHCM, khi đó chưa quy hoạch, mua bán bằng giấy tay trả góp và cam kết sau khi trả xong thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng. Nhưng sau đó thửa đất phê duyệt quy hoạch cây xanh công cộng, Như vậy, Đất hiện nay chưa xây nhà, theo quy định hiện nay có thể tách thửa được không ? 2/ Tại vị trí hiện nay đang ở, tôi mua thêm phần diện tích đất hộ kế bên (mua bán giấy tay), rộng 0,9m, chiều dài dọc theo ranh thửa đất giữa đất giữa 2 hộ (gần 38m), nhưng người đứng chủ quyền thửa đất bên bán đã chết. Người làm thủ tục bán là con trai. Do bên bán chưa chuyển quyền thừa kế nên chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên chưa thực hiện được. Như vậy sau khi bên bán chuyển quyền thừa kế thì chúng tôi (bên bán, bên mua) phải làm những thủ tục gì để tách thửa bên bán và hợp thửa cho bên mua ? 3/ Do những điều kiện khách quan như trên nên phải mua bán đất bằng “giấy tay”. Vậy cho hỏi tính pháp lý của “giấy tay” như thế nào nếu như bên bán không thực hiện đúng theo nội dung hợp đồng “giấy tay”. Và cách giải quyết nếu có ?   Xin chân thành cám ơn .

    Nội dung này được Luật sư Phan Trung Hiếu tư vấn như sau:

    • Chào bạn,

      Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:

      1. Về việc tách thửa:

      Nghị định 43/2014/NĐ - CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 quy định: không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 19).

      Điều này được hiểu, khi đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ không giải quyết cho tách, hợp thửa phát sinh từ các giao dịch đất.

      Mặt khác, theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh, đất nông nghiệp (trong đó bao gồm đất trồng cây lâu năm) thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp (mục đích công cộng) thì không được tách thửa. (Khoản 2, Điều 3).

      Từ những căn cứ nêu trên, bạn sẽ không thể thực hiện việc xin tách thửa đất trong trường hợp đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất.

      2. Về việc sang tên quyền sử dụng đất khi bên bán đã chết và thực hiện hợp thửa đất:

      Như bạn trình bày, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa kịp sang tên thì bên bán chết. Như vậy, các đồng thừa kế của bên bán phải thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước khi sang tên cho bạn (bạn có thể tham khảo về thủ tục này tại đây).

      Sau khi tiến hành các thủ tục khai nhận di sản thừa kế để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đồng thừa kế của bên bán thì những người này và bạn có thể thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.

      Điều kiện đối với việc tách thửa và hợp thửa tại thành phố Hồ Chí Minh phải tuân theo theo Quyết định 19/2009/QĐ – UBND quy định trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất liền kề, cụ thể:

      Thửa đất tách ra để hợp với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.

      Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

      Khu vực

      Đất ở

      Đất ở chưa có nhà (m2)

      Đất có nhà hiện hữu (m2)

      Khu vực 2: gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa

      80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m

      50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

      Bạn có thể đối chiếu quy định trên để xác định trường hợp của mình có được phép tách thửa hay không.

      Trường hợp đáp ứng được điều kiện tách thửa thì thủ tục tiến hành như sau:

      2.1 Thuê đơn vị đo đạc để tiến hành đo đạc tách thửa và hợp thửa, bên đo đạc sẽ lập hồ sơ tách thửa hợp thửa theo quy định pháp luật.

      2.2 Các bên nộp hồ sơ đo đạc tại phòng Tài Nguyên và Môi trường, thời hạn giải quyết là không quá 20 ngày.

      2.3 Nếu đủ điều kiện, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ phát hành công văn chấp thuận cho việc tách thửa và hợp thửa, bên bán và bên mua thực hiện kí kết hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng nơi có đất.

      2.4 Các bên thực hiện nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên –Môi trường thuộc UBND quận (bạn có thể tham khảo hồ sơ và trình tự thực hiện tại đây).

      3. Về hợp đồng mua bán đất viết tay

      Giấy tờ viết tay như bạn trao đổi được hiểu là giấy tờ mua bán được ký kết giữa hai bên với nhau mà không thực hiện tại phòng công chứng.

      Pháp luật hiện hành quy định các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng. Không đáp ứng được điều kiện này thì hợp đồng bị coi là vô hiệu về hình thức.

      Nếu một trong các bên cố tình không thực hiện dẫn tới tranh chấp phải đưa vụ việc ra tòa án, tòa án sẽ cho một thời gian để hai bên hoàn thiện thủ tục công chứng, nếu bên nào cố tình không thực hiện thì được coi là có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, ai có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho phía bên kia.

      Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.

      Thân chúc bạn và gia đình sức khỏe.

      Trân trọng.


    Nguồn:

    Theo Dân Luật
    Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
    CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA TÌNH HUỐNG NÀY
    Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn