Thủ tục phải làm khi mua bán nhà thuộc diện thanh lý

Ngày hỏi:07/11/2013

Em xin kính chào Luật Sư ! Trước hết em xin cảm ơn Luật sư đã quan tâm tư vấn giúp em. Vì không hiểu luật nên có thể câu hỏi của em rất ngố, nhưng em rất mong được Luật sư giúp đỡ. Em có tình huống này muốn được sự tư vấn của Luật Sư: Gia đình em đang muốn mua một căn nhà (Căn nhà này chỉ có giấy tờ Thanh Lý của cơ quan cấp từ ngày 31/05/ 1996 cho Chủ sở hữu hiện tại). Nay, gia đình em muốn mua lại căn nhà trên. Luật sư cho em hỏi: 1/ Em định làm hợp đồng mua bán thì có được không? (Theo Luật sư thì em nên làm giấy tờ gì?) 2/ Để xác nhận là đất không có tranh chấp, em muốn xin sự xác nhận của hàng xóm xung quanh. Em cũng muốn xin cả sự xác nhận của UBND Thị Trấn. Em muốn hỏi: - Theo Luật sư thì em cần xin sự xác nhận của những ai và của các cơ quan nào? - Nếu phải xin xác nhận của UBND Thị trấn thì em phải làm thủ tục gì? Và gửi đến phòng ban nào? 3/ Việc mua bán này em hoặc người bán có phải nộp thuế không? Nếu có thì đó là những loại thuế gì, thuế suất mỗi loại thuế là bao nhiêu %? Giá tính thuế sẽ áp dụng theo giá trên hợp đồng mua bán hay theo giá của Nhà Nước?  Để thực hiện việc nộp thuế thì em cần làm những thủ tục gì và liên hệ với phòng ban nào của cơ quan nào? Mong Luật Sư tư vấn  và chỉ dẫn giúp em quy trình thủ tục phải làm trong việc mua bán căn nhà trên. Em xin chân thành cảm ơn sự tư vấn giúp đỡ của Luật Sư!

Nội dung này được Luật sư Đào Thị Liên, công ty Luật Tiền Phong tư vấn như sau:

  • 1. Để thực hiện được việc chuyển nhượng nhà đất, hai bên phải ký hợp đồng công chứng sau đó nộp tại bộ phận một cửa Văn phòng DKQSDD Phòng TNMT để thực hiện việc sang tên. Trường hợp của bạn, nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên bạn sẽ không công chứng để thực hiện sang tên được. Như vậy, giao dịch trên sẽ bị coi là vô hiệu nếu có tranh chấp.

    2. Nếu bạn muốn nhận chuyển nhượng nhà đất này một cách an toàn nhất, bạn nên đề nghị bên bán ký hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích để ký kết và thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất nói trên sau khi nhà đất có sổ, theo đó bên bán phải thực hiện việc kê khai để được cấp sổ, ngay khi có sổ đỏ phải ký hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện sang tên nhà đất cho bạn.

    3. Thuế và lệ phí trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất:

    Thuế TNCN: Nếu bên bán sở hữu một nhà đất duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, nếu không thì bên bán phải nộp 2% giá trị chuyển nhượng hoặc giá nhà đất tính theo khung giá nhà nước nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước ban hành. Nơi nộp thuế: cơ quan thuế cấp quận huyện nơi có đất.

    Phí, lệ phí: lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%, lệ phí đo đạc bản đồ 0,15% (tính trên giá trị nhà đất theo khung giá nhà nước).

    Khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn nên xác định trước các khoản thuế phí này để nếu đàm phán được bên bán phải chịu thì bạn sẽ khấu trừ luôn trong giá trị hợp đồng. Bạn không nên trả toàn bộ tiền nhận chuyển nhượng mà nếu có thể, bạn nên đàm phán thanh toán trước một tỷ lệ phần trăm nhất định nào đó, sau khi hai bên ký và thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng bạn sẽ trả nốt cho bên bán. 

    Nếu bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc, bạn có quyền đòi lại tiền đặt cọc và phạt cọc bằng số tiền bạn đã đặt cọc (nếu các bên không có thỏa thuận phạt cọc cao hơn - pháp luật hiện này không giới hạn mức phạt cao nhất).

     


Nguồn:

Theo Dân Luật
Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
Ý kiến bạn đọc
ĐANG PHÂN TÍCH CĂN CỨ PHÁP LÝ
  • đang phân tích....
THÔNG TIN NGƯỜI TRẢ LỜI
Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn