Vướng mắc về đất đai

Ngày hỏi:16/06/2015

Năm 2013 tôi có mua một công đất  của bà Tư bằng 2,5 cây vàng (hai cây rưỡi vàng) . Bà Tư có viết giấy tay ( tức là tờ giấy thừa nhận bà Tư có bán đất cho tôi, có chữ ký giữa hai bên: người  bán và người mua, nhưng không có chữ ký của chính quyền địa phương). Là bà con thân tộc trong nhà, nên tôi tin tưởng, đưa một lượt đầy đủ số vàng cho bà Tư. Một thời gian sau, tôi yêu cầu bà Tư cùng tôi đi đến cơ quan địa chính ở xã để làm hợp đồng mua bán đất hợp lệ theo quy định của pháp luật và để pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Nhưng tôi pháp hiện, bà Tư không có giấy chứng nhận quyền sử dụng công đất đó. Được biết, trước đó bà Tư mua công đất của ông Minh. Hiện tại thì giấy chứng nhận quyền sử dụng công đất đó đã được ông Minh vay ở ngân hàng. Nghĩa là công đất đó, vẫn còn thuộc quyền sở hữu của ông Minh. Vậy luật sư cho tôi hỏi:  +Với tờ giấy tay như thế, liệu có giá trị pháp lí hay không? Có được pháp luật công nhận là hợp đồng mua bán đất hay không? Hay tôi phải mất cả tiền lẫn đất - nhận lại sự trắng tay?  +Bây giờ bà Tư muốn chuộc lại đất và tôi cũng đồng ý cho bà chuộc lại số đất nói trên. Nhưng bà Tư chỉ chuộc lại với giá 2,5 cây vàng như lúc bán năm 2013  chứ không bằng giá cả  thị trường hiện nay. Như vậy, tôi phải chịu một khoản lỗ rất lớn, tôi không thể nào đồng ý.  Việc tôi làm vậy, là đúng hay sai? Tôi cho bà chuộc, nhưng với điều kiện, phải bằng giá hiện hành. Còn bà thì nhất định, chuộc với giá    hồi xưa.  +Cứ day dưa thế mãi, rồi vàng, rồi đất, rồi sẽ được pháp luật xử lí ra sao? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi đây sẽ thuộc về ai? Ông Minh đã bán cho bà Tư (ông nhận tiền nhưng không tách bộ cho bà), bà Tư lại bán cho tôi (nhận tiền, viết giấy tay và không tách bộ). Mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi có rất nhiều câu hỏi như thế, đó là nỗi lòng hết sức bâng khuâng của một người nông dân dành dụm  đồng tiền mồ hôi nước mắt từng ngày từng năm để được mua đất. Và rồi giờ đây, vướng mắc tranh chấp như vậy, thật lo lắng khôn tả. Thân!

    Nội dung này được Luật sư Đào Thị Liên, công ty Luật Tiền Phong tư vấn như sau:

    • Chào bạn,

      1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực

      Như bạn trình bày, bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Tư vào năm 2013, tại thời điểm này Luật Đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành.

      Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

      Theo Điều 122 Bộ Luật Dân sự 2005, hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

      Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mà hai bên không thực hiện thủ tục này thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

      Theo điều 137 Bộ Luật Dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; trong trường hợp này, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

      2. Hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

      - Về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng:

      Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hay nói cách khác pháp luật dân sự không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng.

      - Hoàn trả lại tài sản:

      Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

      Xét trường hợp này, bà Tư phải hoàn trả lại cho bạn số vàng đã nhận và bạn phải chuyển giao lại quyền sử dụng đất thực tế đã chiếm hữu (nếu có).

      - Xác định lỗi và bồi thường thiệt hại

      Theo Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu mà gây thiệt hại phải bồi thường.

      Hiện nay, vấn đề xác định thiệt hại của hợp đồng dân sự vô hiệu nói chung chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng nếu dựa trên các quy định tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/04/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về xác định thiệt hại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và dựa trên quy định việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình" thì:

      + Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất .

      + Trường hợp hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên thì xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

      + Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại. Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền (vàng) đã nhận và bên mua phải giao lại tài sản (quyền sử dụng đất) cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá đất mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá này.

      Đối chiếu thông tin bạn cung cấp, bạn cũng có lỗi khi không yêu cầu bà Tư cung cấp thông tin quyền sử dụng đất cũng như tình trạng tài sản và thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Do vậy, lỗi trong trường hợp này có thể được xác định là 50/50.

      Khoản chênh lệch giá đất được coi là thiệt hại cho bạn (bên mua) và bà Tư phải chịu ½ theo mức độ lỗi của mình.

      3. Giải pháp

      Theo quan điểm của chúng tôi, giữa bà Tư và ông Minh đang có những vướng mắc quan trọng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai người này. Cụ thể, để thực hiện được hợp đồng giữa bà Minh và ông Tư thì ông Minh phải trả nợ đủ cho NH, nhận sổ đỏ về và làm thủ tục sang tên cho bà Tư, sau đó bà Tư lại mới có thể ký hợp đồng và sang tên cho bạn. Thời gian để thực hiện các việc này có thể sẽ rất dài và không phụ thuộc vào bạn mà phụ thuộc vào khả năng tài chính của ông Minh cũng như thiện chí thực hiện của ông Minh và bà Tư.

      Để giải quyết dứt điểm, bạn nên thương lượng với bà Tư về trách nhiệm bồi thường thiệt hại để hai bên tự thỏa thuận với nhau cùng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký. Trường hợp không thỏa thuận được, bạn nên thực hiện quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để đề nghị tuyên giao dịch vô hiệu. Xin lưu ý với bạn, thời hiệu khởi kiện các vụ kiện dân sự được quy định là 2 năm.

      Thân chúc bạn sức khỏe.

      Trân trọng./.


    Nguồn:

    Theo Dân Luật
    Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo, Quý độc giả cần xem Căn cứ pháp lý của tình huống này để có thông tin chính xác hơn.
    Ý kiến bạn đọc
    CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA TÌNH HUỐNG NÀY
    THÔNG TIN NGƯỜI TRẢ LỜI
    Hãy để GOOGLE hỗ trợ bạn